Résidence principale, appartement locatif, parts de SCI ou immeuble professionnel… L’Impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI) ne concerne pas seulement les propriétaires de grands domaines. Remplaçant de l'ancien ISF, l'IFI obéit à des règles précises qu'il convient de connaître pour savoir si l'on est imposable, évaluer ses biens et potentiellement calculer le montant de l'impôt dû.
Un impôt fondé uniquement sur l'immobilier
L’IFI est un impôt annuel basé sur le patrimoine immobilier détenu au 1er janvier de chaque année.
Les autres formes de patrimoine sont totalement exclues. Vos différents comptes bancaires, portefeuilles d'actions, livrets d'épargne, assurances-vie, véhicules ou meubles ne sont pas taxés. Seuls les biens et droits immobiliers sont retenus, qu’ils soient détenus en direct ou par l’intermédiaire de sociétés.
Qui est concerné ? Seuil et foyer fiscal
L’IFI est dû dès lors que la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous de ce montant, vous n'avez rien à payer.
L’IFI s'évalue au niveau du foyer fiscal. Les patrimoines immobiliers des époux, des partenaires de PACS sont obligatoirement regroupés, tout comme ceux de leurs enfants mineurs rattachés à leur foyer. Cependant les biens immobiliers détenus par un enfant majeur ne sont pas intégrés au patrimoine imposable de ses parents pour l’IFI.
Résidents et non-résidents
Si vous résidez fiscalement en France : vos biens situés en France et à l’étranger sont pris en compte.
Si vous résidez à l’étranger : seuls vos biens situés en France sont imposables.
Quels biens déclarer et comment les évaluer ?
Les biens sont évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier, c’est-à-dire au prix du marché auquel ils pourraient normalement être vendus. Cet impôt se déclare en même temps que vos revenus (entre avril et juin selon votre département de résidence), sur une annexe de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Les biens détenus directement
Il s'agit notamment de :
Votre résidence principale et vos résidences secondaires ;
Vos biens mis en location (appartements, maisons) ;
Vos terrains à bâtir et immeubles en construction.
Les biens détenus via des sociétés
Détenir un bien à travers une société (comme une SCI) ne permet pas d'échapper à l'IFI. Si vous détenez des parts de sociétés (civil, commerciale, cotée ou même étrangère), vous devez déclarer la fraction de la valeur de vos parts qui correspond aux actifs immobiliers imposables qu'elles possèdent.
Voici un exemple pour mieux comprendre ce point :
Une personne détient 50 % des parts d’une SCI. Cette SCI possède un appartement d’une valeur de 1 000 000 € et dispose également de 200 000 € de trésorerie. La valeur totale de ses actifs est donc de 1 200 000 €.
La fraction immobilière de la SCI correspond à 1 000 000 € sur 1 200 000 €, soit 83,33 % de la valeur totale de ses actifs.
Les parts détenues par la personne représentent 50 % de la valeur totale de la SCI, soit 600 000 €.
La valeur imposable est donc de 600 000 € × 83,33 %, soit 500 000 €.
Résidence principale et biens professionnels : des régimes adaptés
Abattement de 30 % sur la résidence principale : si vous occupez effectivement votre logement principal, sa valeur bénéficie d'un abattement automatique de 30 %. Une résidence estimée à 1 000 000 € n'est alors comptée que pour 700 000 € dans le calcul de l'IFI. Un seul logement par foyer fiscal peut en bénéficier, celui qui constitue réellement votre résidence principale.
Exonération des biens professionnels : les immeubles affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable (commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole) peuvent être totalement exonérés sous certaines conditions.
Le barème progressif de l'IFI
Cet impôt ne se déclenche qu'à partir de 1 300 000 euros. Cependant le calcul commence, lui, à s'appliquer à partir de 800 000 € selon un barème progressif par tranches :
Jusqu’à 800 000 € : 0 %
De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %
Voici un exemple de calcul pour mieux comprendre :
Pour un patrimoine net de 1 800 000 € :
Les premiers 800 000 € sont taxés à 0 % = 0 €
La tranche de 800 000 € à 1 300 000 € (500 000 €) à 0,50 % = 2 500 €
La tranche de 1 300 000 € à 1 800 000 € (500 000 €) à 0,70 % = 3 500 €
Montant total de l'IFI : 6 000 €.
L'IFI chez Dougs
Notre cabinet ne propose pas de prestation quant à la déclaration d’IFI. Nous ne pourrons donc pas vous accompagner sur cette déclaration. Afin de bénéficier d'un accompagnement pleinement adapté à votre situation, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire.
Nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre le fonctionnement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et les principales règles qui l’encadrent.
Nous restons à votre disposition pour répondre à vos éventuelles questions via le tchat.
À très vite chez Dougs. 👋